Đà tăng giá không ngừng nghỉ của căn hộ thương mại trong suốt những năm gần đây cũng kéo theo đà tăng giá liên tiếp của nhà ở xã hội trong cùng biên độ thời gian. Đến thời điểm hiện tại, nhà ở xã hội đã thiết lập một mặt bằng giá hoàn toàn mới trên thị trường.
Nhà Ở Xã Hội Trong Cuộc Đua Tăng Giá
Đầu năm 2024, khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, nhà ở xã hội Rice City ở Long Biên (cũ) nay thuộc phường Bồ Đề có giá chào bán 2,3-2,4 tỷ đồng/căn, tăng trung bình 200 triệu đồng/căn so với tháng 11/2023. Và sau 2 năm, đến thời điểm hiện tại, giá bán các căn hộ đã tăng gấp đôi, đều từ 4 tỷ đồng/căn trở lên.
Cùng biên độ thời gian, tại dự án nhà ở xã hội Hope Residence (phường Việt Hưng), giá bán cũng tăng gấp đôi, từ 2,1-2,3 tỷ đồng/căn của thời điểm đầu năm 2004 lên 3,8-4,3 tỷ đồng/căn. Tương tự, dự án nhà ở xã hội Thạch Bàn (phường Long Biên), giá cũng tăng gấp đôi, từ mức phổ biến 2,1-2,2 tỷ đồng/căn vào tháng 1/2024 lên 3,9-4,2 tỷ đồng/căn ở thời điểm hiện tại.
Câu chuyện nhà ở xã hội tăng giá gấp đôi cũng diễn ra tại khu vực quận Hoàng Mai cũ. Đơn cử, dự án nhà ở xã hội @Homes cũng đã thiết lập mức giá phổ biến là 4,7-5,2 tỷ đồng/căn so với mức giá trung bình 2,3-2,6 tỷ đồng của hai năm trước đó. Dự án nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm thuộc phường Hoàng Mai cũng tăng từ 2,3-2,5 tỷ đồng/căn lên 4,9-5,3 tỷ đồng/căn. Nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim tăng từ mức 2,2-2,3 tỷ đồng/căn lên mức giá trung bình phổ biến khoảng 5 tỷ đồng/căn ở thời điểm hiện tại. Nhiều dự án nhà ở xã hội khác thuộc phường Hà Đông, phường Từ Liêm, phường Hoài Đức cũng tăng gấp 2-2,5 lần trong cùng khoảng thời gian.
Trên thị trường sơ cấp, dự án Rice City Long Châu do Liên danh Công ty CP Himlam Thủ Đô và Công ty CP BIC Việt Nam làm chủ đầu tư đang mở bán cũng ghi nhận mức giá gần 30 triệu đồng/m2. Đây là mức cao nhất của nhà ở xã hội từ trước đến nay.
Giải Pháp Cho Nhà Ở Vừa Túi Tiền
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land cho rằng, muốn tháo gỡ “nút thắt” nhà ở vừa túi tiền gồm nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ, Nhà nước cần tiên phong trong việc giảm thuế và tiền sử dụng đất, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh hoặc khu vực phát triển theo mô hình TOD (đô thị gắn với hạ tầng giao thông công cộng). Đây là giải pháp nền tảng giúp hạ giá thành sản phẩm, tạo điều kiện để người dân có thể tiếp cận nhà ở thực. Việc coi thuế đất là nguồn thu dài hạn – thay vì ngắn hạn – sẽ giúp doanh nghiệp có dư địa phát triển bền vững, giảm áp lực lên giá bán và khơi thông thị trường.
Bên cạnh đó, chính sách phải tập trung hỗ trợ người mua ở thực, hạn chế đầu cơ. Cần áp dụng cơ chế thuế linh hoạt, khuyến khích người dân mua nhà để ở, đồng thời đánh thuế với trường hợp sở hữu nhưng bỏ trống hoặc đầu cơ chờ giá tăng. Đây là biện pháp đang được nhiều quốc gia áp dụng để đảm bảo công bằng và ngăn chặn tình trạng “thành phố ma” – nơi hàng loạt căn hộ bị bỏ hoang gây lãng phí xã hội.
Một trụ cột quan trọng khác là phát triển hạ tầng giao thông kết nối vùng, đặc biệt là đường sắt và các tuyến metro, nhằm tạo động lực hình thành những đô thị vệ tinh mới. Kinh nghiệm từ các nước cho thấy, chỉ khi hệ thống hạ tầng đến trước, các khu đô thị mới phát triển bền vững; ngược lại, nếu quy hoạch thiếu đồng bộ, sẽ dẫn đến lãng phí quỹ đất và tình trạng thừa dự án, thiếu người ở.
Ngoài ra, Việt Nam cần siết chặt cơ chế huy động vốn và bảo vệ người mua nhà. Theo mô hình quốc tế, chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng khi đã bán được 50–70% sản phẩm, nhưng tiền cọc phải được giữ tại ngân hàng trung gian. Cách làm này giúp minh bạch dòng tiền, tránh rủi ro dự án chậm tiến độ hoặc không bàn giao.
Đối với nhà ở giá hợp lý, các doanh nghiệp cần xác định đây là sứ mệnh xã hội, phát triển sản phẩm giá khoảng 2 tỷ đồng, phù hợp với khả năng chi trả của người trẻ, nhờ hợp tác với nguồn vốn nước ngoài “nhiều – dài – rẻ”. Khi thị trường hướng đến giá trị sử dụng thực thay vì đầu cơ, bất động sản Việt Nam mới có thể phát triển lành mạnh và bền vững.
